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분양권을 넘겨받은 사람의 손해배상 청구권 행사여부

수분양자의 지위를 양수한 자가 수분양자의 손해배상청구권을 당연히 행사할 수 있는지 여부 (대상판례 : 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결)

1. 사안의 개요

피고들은 A아파트 신축사업의 시행사 및 시공사이고, 원고들은 위 A아파트의 최초 수분양자(분양을 받은 사람) 또는 수분양자의 지위를 승계한 양수인입니다. 피고들은 A아파트 단지 앞 바닷가에 세계적인 해양공원이 건설된다는 등의 분양광고를 하였으나, 이후 진척된 것이 없고 향후에도 해양공원 조성에 관한 구체적인 계획이 없는 상태였습니다. 이에 원고들은 피고들을 상대로 분양계약의 해제·취소를 주장하며 손해배상청구를 하였습니다.

2. 1심과 2심의 판단

1심은 피고들의 분양광고가 분양계약의 내용이 된 것으로 볼 수 없고, 기망성이 결여되었다는 등의 이유로 원고들의 청구를 모두 기각하였습니다.

반면, 항소심은 분양계약의 해제, 취소, 채무불이행에 기한 손해배상청구 부분은 배척하면서도, 피고들의 분양광고가 아파트거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적인 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난 받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다는 이유로 “피고들에게 표시광고의 공정화에 관한 법률 제10조 제1항 또는 민법 제750조에 기하여 이 사건 아파트의 최초 수분양자이거나 수분양자의 지위를 그대로 승계하여 분양계약에 기한 손해배상청구권까지 승계한 원고들에게 손해를 배상할 책임이 있다”고 판단하였습니다.

3. 대법원의 판결요지(파기환송)

그러나 대법원은 “표시광고법상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권은 불법행위에 기한 손해배상청구원의 성격을 가진다고 할 것인데, 계약상 지위의 양도에 의하여 계약당사자로서의 지위가 제3자에게 이전되는 경우 계약상의 지위를 전제로 한 권리관계만이 이전될 뿐 불법행위에 기한 손해배상청구권은 별도의 채권양도절차 없이 제3자에게 당연히 이전되는 것은 아니므로, 표시광고법상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권을 가지고 있던 아파트 수분양자가 수분양자의 지위를 제3자에게 양도하였다는 사정만으로 그 양수인이 당연히 그 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 볼 수 없고, 다만 허위·과장광고를 그대로 믿고 허위·과장광고로 높아진 가격에 수분양자의 지위를 양수하는 등으로 양수인이 수분양자의 지위를 양도받으면서 허위·과장광고로 인한 손해를 입었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 양수인이 그 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 할 것이다.”라고 판시하였습니다.

4. 대상판결의 의의

대법원 판결은 수분양자의 지위를 양도하는 경우 표시광고법상의 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권까지 당연히 이전되는 것은 아니며, 양수인이 최초 수분양자로부터 손해배상채권을 양도받거나 또는 스스로가 허위·과장광고를 믿고 높아진 가격에 수분양권을 양수하는 등 양수인이 고유한 손해를 입은 특별한 사정이 인정될 경우에만 그 손해배상청구권이 인정된다는 취지입니다.

또한 대법원은 수분양자가 거짓·과장광고로 인한 손해배상청구권을 보유하고 있던 중 분양계약이 해제로 소급하여 소멸하게 되면 해제의 효과로서 당시까지 납입하였던 분양대금에 대하여는 반환청구권을 가지게 되고 향후의 분양대금 지급채무는 소멸하게 되므로, 분양계약이 유효하게 존재함을 전제로 하는 위와 같은 차액 상당의 손해도 없어지게 된다고 판단하였습니다.

위 판결은 계약상 지위의 양도가 있을 경우 불법행위책임이 당연히 이전되는 것은 아니라는 점을 분명히 하였다는 점에서 의미가 있습니다.

그러나 수분양자의 지위를 양도하는 경우 당사자 사이에는 분양계약과 관련한 기존 수분양자의 권리 일체를 이전한다는 의사가 있다고 봄이 타당하며, 선분양·후시공 방식으로 진행되는 아파트 건설 사업의 특성상 수분양권 양도 당시에는 허위·과장광고로 인한 손해발생 여부가 확실하지 않은 상태일 것인데, 이러한 당사자의 의사와 거래현실을 고려할 때 과연 대법원의 판단이 타당한지는 의문이 남습니다.

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