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집합건물 분양보증인, 하자담보책임 부담은?

분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인이 집합건물법에 따른 하자담보책임을 부담하는지-대법원 2016. 6. 23. 선고 2013다66287 판결

1. 들어가며

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항은 '건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다'고 규정하고 있습니다. 분양이행을 한 주택분양보증인도 위 조항의 ‘분양자’에 해당하여 하자담보책임을 부담하는지가 문제됩니다. 만약 주택분양보증인이 하자담보책임을 부담한다고 한다면 상사계약인 보증계약에 따라 5년의 소멸시효가 적용되는 것이 아니라 집합건물법에 따른 10년의 소멸시효가 적용되기 때문에 주택분양보증인이 지게 되는 하자보수에 갈음하는 손해배상책임의 범위 역시 넓어지게 될 것입니다. 

2. 원심법원의 판단

서울고등법원 2013. 7. 24. 선고 2012나28778 판결은, 분양이행을 한 주택분양보증인은 분양계약을 체결한 당사자가 아니므로 집합건물법 제9조의 ‘분양자’에 해당한다고 할 수 없고, 따라서 위 규정에 의한 책임을 부담하지 않는다고 판단하였습니다. 다만 주택분양보증인은 분양보증계약의 내용에 따라 분양계약의 기본적인 사항을 이행할 의무를 부담하므로, 그 의무 중 공사를 완성할 의무를 불완전하게 이행하여 이 사건 아파트에 하자가 발생한 경우에는 수분양자 또는 그 수익자의 지위를 승계한 구분소유자들에 대하여 하자를 보수하거나 그에 갈음하여 손해를 배상할 책임이 있으나, 이는 이 사건 분양보증계약에 근거한 책임에 불과하다는 취지로 판시하였습니다. 

또한 위와 같이 구분소유자들이 주택분양보증인에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은, 사업주체에 대하여 상행위에 해당하는 분양보증계약에 기하여 취득하는 상사채권이므로, 그 소멸시효기간은 상법 제64조에 의하여 5년이고, 이는 하자가 발생한 시점부터 진행한다고 보아 사용검사 후 1~3년차 하자에 대하여는 소멸시효가 완성되었다고 보아 주택분양보증인의 책임을 인정하지 않았습니다. 

3. 대법원의 판단

그러나 대법원 2016. 6. 23. 선고 2013다66287 판결은 원심법원과 달리 판단하였는바, “분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 비록 분양계약을 체결한 당사자는 아니지만 분양보증계약의 내용에 따라 주택 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인, 등기 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로, 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당한다”고 판시하였습니다. 

그리고 소멸시효에 관하여 상법이 아니라 집합건물법에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용된다고 보아 1~3년차 하자에 대하여도 소멸시효가 완성되지 아니하여 손해배상 책임을 인정하였습니다.

4. 결론

대법원이 위와 같이 분양이행을 한 주택분양보증인에게도 집합건물법에 따른 분양자로서의 하자담보책임을 져야 한다고 판단한 취지는, 실제로 건축공사를 맡는 주택분양보증인이 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하기 위함이고, 만일 집합건물이 부실하게 건축될 경우 하자담보책임까지 지게 함으로써 결과적으로 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자를 두텁게 보호하기 위함이라 할 것입니다. 

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