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15년 지난 상가분양 업종제한 약정 효력은?[상가분양시 일부 점포에만 업종제한 약정이 체결되고, 분양시로부터 15년이 경과한 경우 구분소유자가 타점포와 동일 업종을 운영할 수 있는지]

이 사건에서는 상가건물을 분양할 때 일부 점포에만 업종제한 약정이 체결되고, 일부에는 약정이 체결되지 않았으며, 분양시로부터 15년이 경과하여 구분소유자들 및 임차인들 사이에 분양당시의 업종제한 약정이 제대로 준수되지 않는 경우, 구분소유자가 타점포와 동일한 업종으로 상가를 운영할 수 있는지가 문제되었습니다. 

지금까지 대부분의 판결은, 상가건물에서 분양 당시 분양회사와 수분양자들 사이에 업종제한 약정이 체결되고, 관리단 관리규약으로 업종제한규정이 명문화되었을 경우 ‘특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다’고 판시하여 업종제한약정이 체결된 이상 구분소유자와 임차인이 같은 건물의 타점포와 동일한 업종으로 상가를 운영할 수 없도록 하였습니다(2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등). 

이 사건에서 원고 구분소유자들은 그 소유의 상가 건물에서 성형외과 업종을 운영하고자 하였으나, 위 건물 분양 당시 업종을 성형외과로 지정받아 상가를 분양받은 피고 구분소유자가 업종제한약정이 있다는 이유로 원고들에게 성형외과의원 영업을 하지 못하게 하였습니다. 

위 상가 건물의 경우 분양 당시 원고들의 상가를 포함한 일부 점포는 업종이 지정되지 않은 채 분양된 반면, 피고 구분소유자 소유의 상가를 포함한 일부 점포는 업종을 지정하여 분양된 상태였고, 위 건물 관리단 정관은 구분소유자와 점유자가 지정업종에 위반하여 영업하는 행위를 금지하고 있었습니다. 

이에 원고는, 원고 구분소유자들의 경우 분양당시 업종 지정 없이 분양을 받았으므로 피고 관리단 정관의 금지규정의 효력이 미치지 아니하고, 피고 구분소유자를 포함한 일부 구분소유자들이 분양회사와 업종제한약정을 체결하였다 하더라도 이는 약정을 체결한 당사자 사이에만 상대적인 효력이 있을 뿐 업종지정을 받지 않은 원고들에게는 그 효력이 없으며, 설령 분양 당시 업종제한약정이 있었다 하더라도 이후 위 건물 대다수 점포의 공실이 발생하여 다양한 형태의 업종 변환이 모색되는 등 현저한 사정변경이 있었으므로 업종제한약정은 그 효력을 상실하였다고 주장하였습니다. 

위 사건 법원은 피고 구분소유자 스스로도 2년 이상 성형외과의원을 영업하지 아니하고 있고, 위 건물 내에서 다른 구분소유자들도 성형외과의원을 운영하였으나 다른 성형외과 의원들에 대하여는 아무런 이의를 제기하지 않았으므로 피고 구분소유자는 업종제한에 의한 독점적 이익을 스스로 포기하였다고 볼 여지가 있어 피고 구분소유자가 원고들에 대하여 성형외과의원 영업의 금지를 주장하는 것은 권리남용에 해당하거나 신의칙상 허용될 수 없다고 보았고, 이 사건 건물이 분양일부터 약 15년이 경과한 현재 분양 당시 지정업종에 따라 영업을 하는 점포가 거의 없고 피고 관리단도 업종 변경에 대하여 승인하거나 제재한 적이 없다는 점에 기초하여 원고 전부 승소판결을 내렸습니다. 

본 판결의 경우, 지금까지의 판결과 다르게 업종제한약정을 체결한 구분소유자가 스스로 업종제한에 의한 독점적 이익을 포기하였다고 볼 여지가 있거나 상가건물의 현저한 사정변경으로 인해 다양한 형태의 업종 변환이 모색되는 등 사정변경이 있을 경우, 업종제한 약정을 체결하지 아니한 일부 구분소유자들의 경우에는 업종제한의무가 없다고 판단한 것에 의의가 있다 할 것입니다. 

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박진희 변호사

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