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담보신탁계약에서 부당이득반환청구담보신탁계약의 수탁자가 위탁자와 임차인 사이의 임대차계약상의 차임에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있을까? - 서울중앙지방법원 하급심 판결 소개

1. 들어가며

상가건물의 소유자이던 신탁회사A는 관리회사인B와 임대차계약을 체결하고, B는 상인인 C와 다시 전대차계약을 체결하여 C로부터 차임을 지급받아 그 중 일부를 B가 취득하고, 일부는 신탁회사A에게 임대료로 지급하고 있었습니다. 

그러던 중 관리회사B는 신탁회사A와 상가건물에 대한 매매계약을 체결하여, A로부터 상가건물을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그리고 소유자가 된 B는 얼마 지나지 않아 신탁회사A에게 상가건물에 대하여 담보신탁계약을 체결하였고, 신탁회사A는 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐 다시 등기부상의 소유권자가 되었습니다(이하 위탁자B와 수탁자A라고 합니다).

이후 수탁자A는 위탁자B 및 전차인C가 2월분 이상의 임대료를 지급하지 아니하였음을 이유로 임대차계약 및 전대차계약이 해지되었다고 주장하고, 신탁계약에 따른 담보물의 처분으로서 제3자들에게 상가건물을 매도하여 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 

수탁자A는 A가 수탁자로서 상가건물의 사용, 수익권한을 가지고 있으며, 위탁자B와 전차인C가 상가건물 임대차 및 전대차계약이 해지되었음에도 불구하고 계속 상가를 점유, 사용하였으므로 B와 C는 임대차계약이 해지된 다음날부터 A가 제3자들에게 상가건물 소유권을 이전하기 전까지 기간 동안 차임상당의 부당이득을 반환하여야 한다고 주장하며 소를 제기하였습니다. 

위탁자B와 전차인C는 수탁자인 A에게 차임상당의 금액을 부당이득으로 지급해야 하는지가 문제된 사례입니다. 

2. 서울중앙지방법원 판결의 내용

법원은 당초 상가건물 소유자이던 A가 상가건물을 B에게 매도하고 소유권을 이전해주었다가 신탁계약을 체결하여 다시 A가 등기부상의 소유자가 되었다 할지라도, A와 B사이의 매매계약의 체결로서 A는 기존의 임대차계약의 법률관계에서 완전히 이탈하고, A와 B사이의 임대차계약은 해지하고, B와 C사이의 전대차계약의 효력만 유지하기로 하는 묵시적 합의가 포함되어 있다고 보았습니다. 따라서 A에게는 2개월 이상의 임대료를 지급하지 아니하였음으로 이유로 임대차계약 및 전대차계약을 해지할 권한이 없다고 판단하였습니다. 

또한 상가건물의 사용수익권은 수탁자 A가 아니라 위탁자B에게 있다고 보아 사용수익권을 가지는 위탁자B와 전대차계약을 통해 상가건물을 점유, 사용해온 전차인C의 점유가 수탁자인 A에 대하여 법률상 원인 없는 무단점유라고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 부당이득반환청구를 기각하였습니다.

3. 결론
 
법원은 A와 B 사이에 체결된 신탁계약은 담보신탁계약으로서 계약서의 내용상 위탁자B가 우선수익자인 은행에 대한 대출금채무를 변제하지 못하는 경우 수탁자A가 상가건물을 처분하여 대출금채무를 정산하도록 되어 있을 뿐, 상가건물 사용으로 인한 수익금까지 대출금채무 변제에 정산하도록 되어 있지는 않은 점, 신탁계약서에도 위탁자인B가 상가건물을 계속 점유·사용하고, 실질적인 보존 및 일체의 관리행위를 하며 그에 관한 비용을 부담하도록 정하고 있는 점 등을 근거로 원고에게 건물의 사용·수익에 따른 차임상당을 취득할 권리는 없다고 보아 원고 청구를 기각한 것입니다. 

신탁계약서를 어떻게 체결하느냐에 따라서 결론은 달라질 수 있겠지만, 위 판결과 유사하게 신탁계약서가 작성된 사례에서라면 담보신탁계약의 수탁자는 위탁자와 임차인 사이의 임대차계약상의 차임미지급을 이유로 하여서는 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것입니다. 

법무법인(유한) 동인

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